Купить — пожалуйста, а попробуй–ка продать

Один из самых привлекательных для вложения денег рынок недвижимости сегодня непредсказуем. Покупать или продавать? - этот вопрос многих мучил год назад, когда начался спад цен на жилье. А сегодня он тем паче не дает покоя тысячам кыргызстанцам, которых захлестнула миграционная волна после известных событий на юге страны. Прислушиваться к советам экспертов из числа риелторов - дело сомнительное. Они ведь люди, заинтересованные в том, чтобы операции по купле-продаже не останавливались ни на день. Но и совсем без агентов по недвижимости

    не обойтись. Никто не знает этот рынок лучше них.

    -Как идет бизнес? - задали нейтральный вопрос риелтору Алмазу, чье агентство сумело удержаться на плаву во время ипотечного кризиса, затронувшего и наш рынок.

    - Да никак, - с некоторыми нотками раздражения ответил он. - Все стоит. И продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию. Первые не хотят продешевить, вторые - надеются, что цены станут еще ниже.

    - А они упали? Насколько?

    - С прошлой весны началось снижение - примерно на 20-30 процентов. Эта тенденция сохраняется.

    - Но говорят, что квартиры и дома после июньских событий стали сильно дешеветь.

    - Это смотря где. В Оше и Джалал-Абаде есть такое. Оттуда сейчас многие уезжают, и за недвижимость не держатся. У южан одна забота - поскорее продать. И в то же время там сейчас десятки тысяч семей нуждаются в жилье. Но у них нет денег, чтобы приобрести даже дешевые квадратные метры.

    - А в столице? Она всегда была привлекательна для провинциалов. Учитывая последние события, усилится внутренняя миграция. Приезжие захотят застолбить здесь место, приобретя хоть дачу или земельный участок под будущее строительство.

    - Теоретически это возможно  осенью, когда тысячи юношей и девушек - первокурсников бишкекских вузов - приедут сюда учиться. Многие из них вряд ли потом захотят вернуться домой. И их родители это прекрасно знают, поэтому будут на всем экономить, чтобы купить в Бишкеке для своего чада комнатку в приватизированном общежитии или квартиру гостиничного типа до 15 тысяч долларов. Предпочтение отдается именно такому жилью, хотя при большом желании можно за эти деньги купить небольшой домик с участком в пригороде столицы или, например, очень даже приличную дачу. Но из-за транспортных проблем, а также отсутствия горячей воды и центрального отопления такого рода недвижимость пока не востребована.

    Дорогая недвижимость, а это квартира или особняк стоимостью свыше 60 тысяч долларов, как пояснила коллега Алмаза Елена Намова, практически не пользуется спросом. Такое жилье трудно продать. Это трехкомнатные квартиры индивидуальной планировки или 105-й и 106-й серий в центре Бишкека, а также в традиционно дорогом районе, откуда начинаются горы - в "Асанбае" или двенадцатом микрорайоне. Этот участок города ценится за особый микроклимат и близость к природе.

    Продать дома примерно такой же стоимости сегодня большая удача для любого агента по недвижимости. После того, как нынешние власти заставили энергетиков снизить тарифы на горячую воду, отопление и свет, для многих теплые квартиры, которые не надо отапливать углем и дровами в целях экономии дорогого природного газа, стали вновь привлекательнее, чем усадьбы с огородом и цветущим садом.

    Как призналась одна моя знакомая, обменявшая благоустроенную квартиру в двенадцатом микрорайоне на большой саманный дом возле Аламединского рынка, все бы хорошо, если бы зимой не надо было днем и ночью следить за печкой. За сезон ее семья сожгла восемь тонн твердого топлива. Конечно, это гораздо дешевле, чем отапливать девяносто квадратных метров полезной площади узбекским газом, но зато сколько хлопот. Сейчас она мечтает произвести обратный обмен.

    Самое ходовое жилье сегодня, если проанализировать объявления о продаже недвижимости в газетах и на сайте, где идет интерактивный обмен информацией, причем дополненной фотографиями фасада и внутреннего расположения комнат, это дома до 40 тысяч долларов и двухкомнатные квартиры до 30 тысяч. Конечно, многое зависит от района, даты постройки, состояния крыши и труб, этажности и других характеристик, на которые обязательно обратит внимание рачительный хозяин, если он покупает для себя. А если товар приобретается для дальнейшей перепродажи после косметического ремонта, то в таких случаях для покупателя решающую роль играет именно его дешевизна.

    Кстати, этим бизнесом успешно занимаются те, кто имеет свободные деньги и время, чтобы ездить по окраинам столицы и пригородам. Не ленясь, посещать садоводческие кооперативы вокруг Бишкека, чтобы выведать у сторожей и обитателей дачных сообществ, кто собрался уезжать и по этой причине продает загородный домик или просто участок в живописном месте за сущие копейки. Есть предприниматели, скупающие по 3-4 участка с целью перепродажи в лучшие времена. И надо отдать должное их прозорливости - рынок загородной недвижимости более стабилен, нежели городской.

    По словам моего коллеги, пять лет назад он совершенно случайно вот таким образом приобрел добротный двухэтажный загородный дом по бросовой цене - всего за 700 долларов. Приложил к нему умелые руки, и вот заброшенная некогда дача - прекрасное место отдыха для всей семьи. И стоит она сегодня в 15-20 раз больше первоначальной цены.

    Ее хозяин уверен, что со временем все дачные кооперативы вольются в черту Бишкека. А в том, что столица будет расти не только вверх, но и вширь, ни у кого нет сомнений. После каждого политического катаклизма число жителей мегаполиса увеличивается на десятки-сотни тысяч человек.

    Как рассказывал один из сотрудников Госрегистра, после событий марта 2005 года сюда переехало много южан, после апреля 2010 - осталось немало молодых таласцев. Откуда будет следующий приток внутренних переселенцев, всем ясно - из Джалал-Абадской и Ошской областей.

    Осенью, уверен Алмаз, пойдет торговля недорогим жильем, потому что гастарбайтеры будут возвращаться домой с накоплениями, которые лучше всего вложить в недвижимость. Но он сомневается, что это будет способствовать удорожанию жилья. Может быть, полагает риелтор, цены даже немного упадут. К такому выводу он пришел после недавнего сообщения из миграционного ведомства, глава которого Айгуль Рыскулова сказала, что количество граждан, покидающих республику, в этом году увеличилось в два раза по сравнению с прошлым годом. И никто не знает, когда закончится исход кыргызстанцев из республики.

    В настоящее время операциями с недвижимостью занимаются не так много фирм. Компании-однодневки вымерли, не выдержав конкуренции и финансового кризиса. Те, что оказались самыми жизнеспособными, работают в основном на вторичном рынке жилья. Квартир в новостройках они практически не касаются. Как объяснила Елена Намова, в этом сегменте много неясностей и риска.

    - Ни одна строительная организация не скажет вам точно, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Если в стоквартирной высотке половина жилья не будет продана, то кто такой объект подключит к газу, канализации, отоплению и т. д.? - отметила Елена. - Я сама через это прошла, почти год жила в своей квартире без газа, горячей воды. Пищу готовила на походной плитке, мыться всей семьей ходили к маме.

    Впрочем, строители нового жилья - более просторного и комфортного, стараются сами найти покупателей. Их объявлениями о продаже двух-, трехкомнатных квартир пестрят все столичные издания. Заметьте, как правило, однокомнатных среди них мало. Это говорит о том, что у наших людей денег хватает на покупку 40-50 квадратных метров под самоотделку. А вот на большее - уже нет. Рынок первичного жилья заметно подешевел после того, как из него ушли казахи, до кризиса скупавшие все подряд, при этом особо не торгуясь.

    Между тем

    Управление кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество отмечает снижение стоимости жилья в столице. По оценке аналитиков, объем купли-продажи квартир и домов во втором квартале снизился более чем на 20 процентов.

    Лариса ЛИ.

Адрес материала: //msn.kg/ru/news/33162/