Кто отвечает за имущество в многоквартирном доме?

    Нарушения прав граждан на пользование придомовыми земельными участками, подвалами, лифтами стали обыденностью, а кризис в управлении домами - нормой жизни. Статья 247 Гражданского кодекса гласит, что придомовые земельные участки, подвал, крыша, лифт и иное оборудование в многоквартирном доме принадлежа его жителям на праве общей долевой собственности. Отдельные жители объединились в кооперативы, кондоминиумы (ТСЖ - товарищество собственников жилья). Но практика показывает, что большинство граждан, проживающих в многоквартирных домах, не объединены, не самоорганизованы и живут один на один со своими проблемами. Свое видение вопроса озвучивает председатель постоянной комиссии по регламенту, этике, правовым вопросам, защите интересов граждан и работе с правоохранительными органами Бишкекского горкенеша Нурлан Садыков.

- В вопросе разгосударствления жилья все еще действуют двойные стандарты. Что это - уловка чиновников?

    - С момента ликвидации государственных домоуправлений городские власти самоустранились от ремонта крыш, подъездов, считая, что это не их дело. Районные администрации, ссылаясь на закон, считают, что поскольку жители являются собственниками общего имущества, им не обязаны чинить крышу, лифт. Но если дело касается придомового земельного участка или подвального помещения, то местные власти забывают о Гражданском кодексе и распоряжаются общим имуществом по своему усмотрению, так как оно ни за кем не зарегистрировано в Госрегистре.

    Когда граждане просят о помощи, то им говорят: рынок, зарабатывайте сами, а при необходимости забрать общую собственность жильцов, власть забывает о социальной справедливости, словно рынка нет и все государственное. Такой двойственный подход нарушает права горожан.

    Жильцы подают в суд на противоправные действия местной власти, но суды не видят никаких нарушений, и они формально правы: ведь право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за гражданами. Госрегистр не проводит такую регистрацию, кивая на местную власть, а та ссылается на отсутствие средств. Замкнутый круг.

    - Где же истина и как помочь жителям отстоять свои права?

    - В ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства стала большой ошибкой приватизация коммунальных домоуправлений. Вместе с производственными функциями подверглась приватизации общественная сфера управления многоквартирными домами. Вследствие чего возник вакуум управления домами. Его заполнили частные "домоуправления": кооперативы, кондоминиумы, управляющие компании. В той или иной мере система частных "домоуправлений" заработала. Где-то имеется положительный опыт, но практика показала, что не все так просто и основная масса жителей сталкивается ежедневно с проблемой управления и отсутствия порядка в их домах.

    Постоянно поступают жалобы на порочную практику управляющих компаний, которые не отчитываются перед гражданами, на плохую работу ТСЖ, несовершенство законов. Государство и местные власти отказались от данной сферы управления, а граждане самостоятельно не могут выстроить эффективную систему управления многоквартирными домами.

    Кондоминиумы призваны решать общие вопросы жителей многоквартирных домов, но готовы ли они к этому? Кондоминиум - это не только самостоятельность и независимость от местных властей, это сложная самоорганизация граждан, которая предполагает эффективное администрирование, умение решать хозяйственные вопросы, искать источники финансирования, находить баланс интересов среди жителей многоквартирного дома, принимать решения.

    Многие кондоминиумы созданы за счет грантовых средств и, к сожалению, после окончания спонсорской поддержки становятся экономически беспомощными, продолжают создавать видимость деятельности. Не говоря о налоговых обязательствах, нехватка средств на администрирование в ТСЖ вынуждает их руководителей идти на нарушение трудового, налогового законодательства. Вопросы ремонта крыши, лифтов и другого имущества также проблематичны из-за ограниченности средств. Из скудного бюджета кондоминиума выделяются мизерные средства на администрирование, что заведомо предопределяет неэффективное управление.

    Из-за бедности большей части проживающих граждан при создании ТСЖ необходимо подходить дифференцированно: рассчитывать их рентабельность с учетом материальных возможностей его жителей, возможности самостоятельного администрирования либо передачи общего имущества в оперативное управление. Необходимо подсказать жителям, что как "коммунизм нельзя построить в отдельной взятой стране", так и кондоминиум нельзя построить в отдельно взятом доме, в котором 50-60 квартир. Элитных квартир такой вывод не касается. Если для создания нормального бюджета кондоминиума в США или европейской стране достаточно 2-10 квартир в силу материальной обеспеченности его собственников, то в нашей ситуации требуется минимум 200 квартир, а в некоторых случаях и больше.

    Отсутствие экономических расчетов, финансовая несостоятельность отдельных кондоминиумов приводит к общественной апатии граждан, ведет к девальвации идеи ТСЖ, к мысли о неспособности государства, местных властей решать жилищные проблемы.

    - Имеется ли альтернатива частному домоуправлению?

    - Сегодня нет. Но представим ситуацию, если частное домоуправление прекратило деятельность, управляющая компания ушла с рынка или признана банкротом и т. п. В этой сфере вновь возникнет вакуум?

    Существует мнение, что государственные или муниципальные учреждения не должны оказывать услуги, которые оказывает частный сектор. Данный тезис не должен распространяться на публичные услуги, являющиеся собственными функциями властей, как, например, функции паспортных столов (это дело государства), которые неправомерно берут на себя частные организации. Согласно законодательству о местном самоуправлении, сфера ЖКХ является собственной функцией местной власти. Следовательно,  публичные услуги (нормотворчество, регуляция, контроль) не могут быть переданы частному сектору, за исключением хозяйственных или информативных услуг. К сожалению, законодательство не дает определения услуг ЖКХ и не разграничивает хозяйственные и публичные услуги коммунальщиков.

    Отдельные городские чиновники безответственно перекладывают общественные проблемы на плечи горожан и предлагают жителям искать гранты для решения вопросов содержания общего имущества, что говорит об их бессилии решать вопросы ЖКХ, безответственности власти перед гражданами.

    Мэрия столицы не обязана ремонтировать лифты, заявил заместитель начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства и системы жизнеобеспечения мэрии Эдильбек Джузенов, отвечая на жалобы жильцов некоторых домов.

    Жители в недоумении: "Как быть тем пенсионерам и людям с ограниченными возможностями, которым трудно передвигаться самостоятельно? Зачастую многим из них требуется неотложная медицинская помощь. А врачи  отказываются подниматься пешком на верхние этажи. Что делать в этой ситуации?". Руководитель управления по связям с общественностью мэрии Ирина Козлинская заметила, что городская администрация пытается решать эти проблемы через социальную помощь. "На данный момент всем акимам, руководителям школ дано задание составить списки пенсионеров, чтобы школьники помогали им приобретать продукты питания". Идея фикс. "Кроме того, несмотря на то, что мэрия не обязана контролировать лифтовое хозяйство, планируем производить их ремонт и в дальнейшем".

    Не могу согласиться с такой позицией городских чиновников. Во-первых, лифт является источником повышенной опасности. Если в результате работы неисправного лифта нанесен ущерб здоровью гражданина,  кто должен отвечать в этом случае? В ТСЖ или кооперативе таким ответственным субъектом является сама организация, обладающая правосубъективностью, и его члены (совладельцы квартир), которые отвечают солидарно по всем обязательствам ТСЖ, кооператива. В случае если граждане не соорганизованы (в многоквартирном доме отсутствует правосубъектность организации), то ответственным субъектом за лифты должна быть местная власть. Во-вторых, каким образом социальная помощь гражданам связана с проблемой неработающих лифтов?

    - Так и останется все в подвешенном состоянии?

    - Патронаж власти можно и нужно распространить на общее имущество горожан, не соорганизованных в кооперативы, ТСЖ. Чиновники могут возразить, что подобный подход ляжет тяжелым бременем на бюджет города. Опасения оправданны, если мы вернемся к советской модели управления, когда все расходы покрывались за счет государственного бюджета. Местный бюджет не в состоянии покрывать расходы на ремонт крыши, лифта, принадлежащих частным домоуправлениям (кооператив, ТСЖ), в исключительных случаях (авария, капитальный ремонт) можно предусмотреть частичное софинансирование таких работ.

    Прежде всего местная власть обязана создать организационные условия для альтернативного муниципального управления домами для несоорганизованных граждан, то есть выступить в качестве кризисного управляющего. Горожане готовы платить за услуги ЖКХ, но для этого необходимо обеспечить прозрачность деятельности и подотчетность организаций, оказывающих услуги. Такой подход позволит, во-первых, заполнить вакуум в управлении домами; во-вторых, стимулировать жителей и городские власти создавать рентабельные ТСЖ, в том числе объединенные; в-третьих, создавать конкурентные условия для вступления на рынок управляющих компаний.

    Используем аналогию: невозможно представить, чтобы избирательная система работала без органов власти, а граждане самостоятельно проводили выборы депутатов. Это была бы не демократия, а охлократия. Так и сфера управления домами не должна полностью отдаваться на откуп рынка, абсолютной саморегуляции, во власть непрофессиональных людей. В саморегуляции жизни горожан необходимо создавать организационные предпосылки для самоорганизации, оказывать содействие в подготовке менеджеров ТСЖ и управляющих компаний. Местная власть должна не оставаться немым свидетелем творящегося хаоса в ЖКХ, а стать эффективным регулятором отношений в данной сфере, по крайней мере на определенном этапе, пока не будут сформированы устойчивые институты управления домовладениями.

    В данной статье не затрагиваются проблемы ЖКХ, связанные с энергетикой, водоснабжением, водоотводом и др., но благополучие таких сфер хозяйствования зависит от структуры системы управления многоквартирными домами. Предложенные идеи возможно воплотить в практику после устранения противоречий и изменений действующего законодательства.

    Геннадий ХОЛКИН.

Адрес материала: //msn.kg/ru/news/26505/