Кто в доме хозяин

    Если в будущем году депутаты примут проект нового Жилищного кодекса, то мы с вами начнем жить по новым правилам. А это значит, что жителям многоквартирных домов нужно будет выбрать форму управления домом, установить размер платы за капитальный ремонт, порядок и сроки его проведения и утвердить соответствующий  договор управления. В связи с переходом к новым формам управления жилищным фондом у собственников жилья возникает много вопросов. На некоторые из них мы попросили ответить консультанта по правовым вопросам проекта "Бишкекский дом" Фонда "Сорос - Кыргызстан" Вадима Мелькевича.

    - Что значит "управление многоквартирным домом"?

    - Кодекс впервые определяет это понятие как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Таким образом, все обязанности по содержанию и эксплуатации жилья, возложенные на его собственников, могут передаваться по договору профессиональному управляющему, который и будет обеспечивать все вышеизложенные условия. - Какие существуют способы управления?

    - Новый проект Жилищного кодекса КР предусматривает только три способа управления многоквартирным домом: непосредственно собственниками помещений в нем, в случае если дом состоит не более чем из четырех квартир; товариществом собственников жилья или управляющей организацией.

    - Кто и как будет выбирать способ управления?

    - Этот вопрос должен решаться на общем собрании собственников помещений. Решение жильцов должно быть зафиксировано в протоколе. Причем теперь жильцы смогут голосовать как лично, так и через своего представителя (для этого нужна нотариально заверенная доверенность) и даже заочно. Для этого нужно просто передать свое мнение в письменном виде. Отмечу, что решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

    - А если жильцы не выберут способ управления домом?

    - Тогда этот вопрос обязан решить орган местного самоуправления. В этом случае выбор способа управления домом осуществляется на открытом конкурсе, который проводится в порядке, утвержденном правительством КР.

    - Управляющая организация выбрана. Что дальше?

    - С ней необходимо заключить договор на условиях, выработанных на открытом конкурсе. Собственники помещений в течение тридцати дней вправе подписать договор, отказаться от подписания или предложить иные условия. Если собственники помещений уклоняются от заключения договора, управляющий может обратиться в суд. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне убытки.

    - А если орган МСУ не провел открытый конкурс и не выбрал управляющую организацию?

    - Любой собственник помещений вправе обратиться в суд с требованием обязать соответствующие органы выбрать управляющую организацию.

    - Могут ли управлять домом сразу несколько организаций?

    - Нет. Ведь дом - это единый объект. Разные управляющие организации неизбежно начнут принимать взаимоисключающие решения. Но новый кодекс предусматривает право собственников в любое время изменить способ управления на общем собрании жильцов.

    - Головная боль жильцов в многоквартирных домах - содержание здания. По некоторым данным, около 70 % квартир нуждается в капитальном ремонте. Денег на ремонт крыши, подвалов, подъездов, различных коммунальных систем, как правило, нет и в ближайшее время не будет. Смогут ли новые управляющие организации решить эту проблему?

    - Прежде сохранность здания обеспечивалась по принципу плановых ремонтов. В каждом доме регулярно проводили текущий или капитальный ремонт. Теперь же жилой фонд перешел в частные руки. В таких условиях необходимо проводить ремонт не всего здания целиком, а отдельных конструктивных элементов в соответствии с истинным техническим состоянием дома. Для этого каждый жилищный блок проходит тщательное обследование, его результаты заносят в единую базу. Затем, в соответствии с полученной и проанализированной информацией, жилые дома классифицируют по техническому состоянию, которое оценивают как удовлетворительное, частично неудовлетворительное, неудовлетворительное и аварийное. Удовлетворительное состояние означает, что конструкции пригодны к эксплуатации, при этом отдельные элементы, не влияющие на безопасность проживания, могут требовать текущего или капитального ремонта.

    Частично неудовлетворительное состояние - конструктивные элементы могут требовать капитального ремонта. Неудовлетворительное состояние - значительное число несущих элементов может требовать капитального ремонта или замены. Аварийное состояние - несущие конструкции достигли износа, при котором их мощностные характеристики, определенные инструментальным методом, превысили предельно допустимые и требуют капитального ремонта.

    Информационную систему с результатами мониторинга домов используют управляющие компании для планирования капитального ремонта, предотвращения аварийных ситуаций, минимизации вероятности наступления страховых случаев при эксплуатации жилого фонда.

    Такие обследования жилья должны проводиться каждые пять лет, в центре города - каждые три года.

    - А не станет ли новый Жилищный кодекс очередным неудавшимся экспериментом? Не превратятся ли управляющие компании в груз, висящий на шее собственников жилья? Не сведется ли их роль к простому сбору "квартплаты", причем большей, чем раньше?

    - Существуют различные формы объединения жителей: территориальные общины, товарищества собственников жилья (ТСЖ). С их помощью люди пытаются сделать дом лучше, сократить расходы на эксплуатацию, а также получить за свои деньги должное качество жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). ТСЖ дано право самостоятельно выбирать управляющую компанию (не только ОсОО, но и любую другую частную организацию). При этом товарищество может не только реально сэкономить деньги своих членов, но и потребовать оказания действительно качественных услуг. ТСЖ может также производить работы своими силами, привлекая людей, живущих в доме.

    За ЖКУ члены ТСЖ должны платить наравне с гражданами, живущими в домах, где объединений нет. Но, как правило, члены товарищества хотят обеспечить себе больший комфорт и договариваются о предоставлении дополнительных услуг. Это приводит к увеличению общего размера платежей. Конкретные цифры утверждает общее собрание собственников, но его решение обязательно для всех. Правда, ТСЖ вправе напрямую заключать договоры с фирмами по вывозу мусора, обслуживанию лифтов, санитарному содержанию дома, что позволяет сэкономить средства и контролировать их использование.

    Также товарищество имеет возможность привлекать дополнительные источники финансирования своей деятельности, например: сдавать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки и подвалы, отдавать часть фасада под рекламу, реконструировать существующие здания (надстраивать, перестраивать).

    В общем, собственникам жилья нужно изменить психологию и понять, что им принадлежит не только их личная квартира, но и все здание целиком. 

    Наталья ТИМИРБАЕВА.

Адрес материала: //msn.kg/ru/news/19487/