Будет ли недвижимость дешевле?

    В 2006 году недвижимость установила рекорд — ее стоимость увеличилась почти в 2 раза. Причем квадратный метр стал стоить дороже практически по всей стране. При этом, например, в Оше темпы роста были даже выше, чем в столице. Стремительное увеличение цен наблюдалось и в малых городах. В Кызыл-Кие и других населенных пунктах, по официальным сведениям, цены на квартиры увеличились в несколько раз! Народ заговорил о том, что рынок недвижимости перегрет, что вот-вот случится обвал цен. Стоит ли покупателям ждать снижения цен в обозримом будущем? Каковы дальнейшие перспективы развития столичного рынка недвижимости?
    Обвал цен на рынке недвижимости произойдет только в случае социальных потрясений
    О том, что рынок недвижимости перегрет, мы стали говорить вслед за Москвой. Там эти слухи ходят последние пять-шесть лет, однако недвижимость дорожает, причем с потрясающей скоростью. Думаю, что и в Кыргызстане цены продолжат расти. Даже в январе, когда активность на рынке недвижимости традиционно затихает, они увеличились на 7—8%, средний же рост за 2007 год составит, на мой взгляд, не менее 50%.
    Для снижения цен нужны объективные причины: массовое строительство, серьезные государственные программы. Ни того, ни другого кыргызстанцам в ближайшее время ждать не приходится. У нас не первый год обсуждают вопрос о необходимости привлечения инвесторов на рынок недвижимости и возведения дешевого жилья. К сожалению, дело дальше разговоров пока не идет. Кроме того, чтобы реально повлиять на цены хотя бы через несколько лет, необходимо ежегодно сдавать в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья. К таким темпам строительства даже при помощи иностранного капитала наша страна пока не готова.
    Конечно, нужно отметить, что в 2005—2006 годах произошло оживление на первичном рынке недвижимости. Однако это строительство никак не повлияло на среднюю стоимость квартир и домов. С одной стороны, застройщики не могут продавать жилье ниже себестоимости. С другой — в подавляющем большинстве возводится элитное жилье площадью 100 и более квадратных метров. Вторичный рынок просто не может конкурировать с такими квартирами. Ведь наибольшим спросом на нашем рынке пользуются 1—2—комнатные квартиры экономкласса. И именно на них зафиксирован самый резкий рост цен — в 2,5 раза.
    Таким образом, можно констатировать, что в республике почти не увеличивается количество предложений. В то время как спрос неуклонно растет. Во-первых, увеличивается численность населения. Во-вторых, и это вполне естественно, растет инвестиционная привлекательность жилья. То есть все больше людей рассматривают покупку квартиры или дома как надежный способ вложения капитала (согласитесь, не каждый бизнес приносит в год стопроцентную прибыль). В-третьих, бишкекскую недвижимость стали приобретать и иностранные граждане, прежде всего россияне и казахстанцы. В результате спрос заметно превысил предложение. И если еще три года назад погоду на рынке недвижимости делали покупатели, то теперь — продавцы. Конечно, ситуация может измениться, но это случится только в результате резкого снижения спроса, вследствие, скажем, массовых беспорядков, чему пока предпосылок, слава Богу, нет. Во всех остальных случаях цена на жилье будет расти. Ни отставка правительства, ни выборы премьер—министра, ни возможный роспуск парламента не смогли повлиять на рост стоимости недвижимости.
    Алексей Березовский, директор агентства недвижимости Dolce Vita
    
    Не бойтесь попасть в кредитную историю
    Оформить ипотеку несложно — нужен стандартный пакет документов и первоначальный взнос. Обычно в банках он составляет не менее 30% от стоимости жилья. Но главное, клиент должен понять, по карману ли ему ипотека, имеет ли он постоянный доход, сможет ли рассчитаться с банком. При этом учитывается, что многие кыргызстанцы сейчас живут за счет средств, которые высылают им родственники из-за рубежа. Поэтому разные банки предлагают разные системы кредитования. У нас, например, их две: первая является, так сказать, классикой ипотечного кредитования и предполагает моментальное получение жилья, расплачиваться за которое можно будет в течение 5 лет, под 20% годовых. Вторая дается на 7 лет и не требует подтверждения доходов, необходимо только внести в банк депозит в размере не менее 30% от суммы кредита. Кстати, в зависимости от размера депозита можно значительно снизить процентную ставку (до 12% годовых).
    Наша практика показывает, что сегодня популярность ипотечного кредитования растет. Среди заемщиков все больше молодых семейных пар, которые понимают, что лучше взять кредит и купить жилье, которое становится их собственностью, чем 5-6 лет жить, допустим, с родителями и складывать деньги в "чулок" или оплачивать аренду чужой недвижимости. Тем более что за это время деньги могут обесцениться, жилье — подорожать до недоступных пределов и т. д. Берут кредит и вполне состоятельные люди, допустим предприниматели, которые считают, что более правильно взять в долг у банка, чем изымать деньги из бизнеса.
    Естественно, банк не диктует клиенту, на какое именно жилье потратить полученный кредит. Этот вопрос заемщики решают сами. Однако наш банк финансирует приобретение лишь той недвижимости, что построена после 50-х годов. И мы не выдаем ипотечные кредиты на покупку саманного жилья. Ведь в случае невыполнения клиентом своих обязательств банк должен быть уверен, что сможет возместить свои издержки. Впрочем, случаев невозвращения кредита в нашей практике не было. Так что ипотечное кредитование — это реальная возможность стать собственником жилья уже сегодня.
    Улукбек Кочкорбаев, начальник кредитного отдела ОАО “АзияУниверсалБанк”
    
    В 2007 году недвижимость будет дорожать. Но медленнее
    В последние три месяца 2006 года стремительный рост цен на недвижимость был зафиксирован не только в Кыргызстане, но в России и Казахстане. А ведь в этих странах ведется массовое строительство, активно развиваются государственные программы по обеспечению населения доступным жильем. Почему же и там резко выросла цена на дома и квартиры? Думаю, это произошло из-за ситуации, сложившейся в мировой экономике, кризиса политики Джорджа Буша и, как следствие, колебания курса доллара.
    Наши люди, долгое время воспринимавшие американскую валюту как способ сохранения своих капиталов, забеспокоились. Те, кто откладывал покупку нового жилья на неопределенный срок, срочно занялись решением квартирного вопроса. Спрос увеличился и за счет тех, кто еще полгода назад даже и не думал о покупке жилья. Боясь потерять все, люди стали вкладывать деньги в растущий сектор экономики — недвижимость. Увеличение спроса, по законам рынка, повлекло рост цен. Возник элемент ажиотажа: продавцы стали неоправданно взвинчивать цены (например, в микрорайоне “Аламедин-1” появились довольно дорогие квартиры, не соответствующие уровню цен этого района), покупатели, испугавшись, что деньги обесценятся, стали приобретать все подряд.
    Однако ажиотаж не может длиться долго. Тем более что падение курса доллара остановилось. Кроме того, все, кто хотел, а главное, мог вложить деньги в недвижимость, уже сделали это. Но так как дефицит жилья в Бишкеке сохраняется, снижение цен на этом рынке маловероятно. Возможна лишь плавная коррекция в рамках инфляции. Поэтому с известной долей уверенности можно утверждать, что и в 2007 году квадратные метры будут дорожать. Но этот рост будет иметь стабильный характер в пределах 5—7% в месяц. Резкий скачок цен будет отмечен лишь в летний период в курортной зоне озера Иссык-Куль.
    Захид Абдыкаимов, директор Центра недвижимости “Велизар”
    
    Просто опускаются руки
    Первую попытку купить собственное жилье я сделала 5 лет назад. Родители дали мне 15 тысяч долларов на покупку 2-комнатной квартиры 106 серии в центре города. Тогда мне не хватало двух тысяч. Но в тот момент цены держались на одной отметке, и мне казалось, что у меня есть время, чтобы подобрать наиболее подходящий вариант.
    Затем цены начали расти. Но это был постепенный процесс, нужное мне жилье дорожало где-то на 500 долларов в полгода. Это были деньги, которая я вполне реально могла заработать. Поэтому я строила иллюзии, что смогу угнаться за ростом цен. Но очень скоро жилье стало дорожать каждые два месяца. Сейчас цены растут буквально каждую неделю. В прошлую субботу я открыла газету и просто ахнула. Стоимость недвижимости буквально взлетела. Сейчас мне не хватает денег и на однокомнатную квартиру в непрестижном районе.
    Я понимаю, что не смогу заработать недостающую сумму, слишком она велика. На государство я, естественно, не рассчитываю. Что оно может сделать в условиях, когда само нуждается в помощи? Вкладывать деньги в первичное строительство боюсь: здесь велик риск потерять все. Еще мне предлагали жить с одинокой пожилой женщиной и ухаживать за ней. А она завещает мне свою квартиру. Но я воспитываю дочь и не могу допустить, чтобы на моего ребенка легла такая психологическая нагрузка. Поэтому для меня единственный реальный способ купить квартиру — воспользоваться ипотекой. Правда, мне кажется, что те условия, на которых банки предлагают кредиты, не по плечу большинству кыргызстанцев. Слишком велики процентные ставки и малы сроки погашения. Кто из кыргызстанцев может вернуть 10 тысяч за 5 лет? А вот 10—15 лет — это уже вполне реальное время. Сейчас же я нахожусь в положении, когда просто опускаются руки.
    Фатима РАИМКУЛОВА, несостоявшийся покупатель

Адрес материала: //msn.kg/ru/news/17037/